此外，城市化的推動力也是一個因素，這一點和日本當初不同。1980年代末日本的城市化率已經很高了，進一步城市化的空間不大。但中國的城市化與房價的關系取決于城市化是以怎樣的形式進行的，如果是以農民進城的形式，房價就會上漲，但如果是以把農村變城市的形式，農村就會出現多余的房子，房價就會下降。
劉洪玉：作為投資市場的兩個重要組成部分，股市和樓市存在著較密切的關聯關系，但中國股市和樓市之間的資金轉移流動規律，還缺乏科學的定量研究結果，大多數人只是看到了有人把炒股賺的錢變成了房產，有人把房產抵押或變現獲得的資金投向了股市。通常情況下，股市好樓市也好，股市不好則樓市可能好、也可能不好，不能簡單地認為股市不好是因為錢流到房市了。
我們分析研究房地產市場的時候，常常是根據房地產市場的歷史變化趨勢去預測未來。實際上，中國在快速城市化和全球化的過程中，資本和勞動力的流動性越來越大，以便尋求更好的發展機會和更高的生活質量。這就形成了美國經濟學家定義的“超級明星城市”，在這些城市中，房地產市場不再僅僅是本地人的市場，城市住房價格與當地居民的住房支付能力背離程度不斷提高。如美國的洛杉磯、舊金山和紐約等，這些城市的房價收入比超過了10倍，但資本和勞動力仍然爭相流向這些城市；相反，房價收入比只有2－3倍的底特律等城市，卻是凈流出。原因很簡單，資本和勞動力流動時，其追求的不是房價高低，而是城市質量、發展潛力和發展機會。我們進行的實證研究表明，我國城市間住房價格的差異反映了城市發展質量、潛力和機會等的差異。資本和勞動力向中心城市流動，是導致這些城市房價上漲的重要原因。
房價上漲的動力分析
《21世紀》：您認為中國目前的房地產市場是否存在泡沫？到底是什么因素支撐著中國的樓市一直往上走？
劉洪玉：價值和價格的背離就是泡沫。從這種意義上來說，經濟體系中存在泡沫是一種常態。泡沫是時時刻刻都存在的，需要弄明白的是如何量測泡沫并判斷嚴重程度，以及泡沫是處在積累還是處在吸收過程。
支撐房價上漲的因素很復雜，很難用一兩句話說清楚。我們通常把這些因素劃分為社會因素、經濟因素、政治因素、技術因素、資源環境因素、國際因素和市場內部因素。社會因素包括人口、家庭、住房傾向和偏好、文化傳統等，經濟因素則是經濟增長速度、收入水平及其增長速度、借貸資金易獲得性及其成本等，政治因素包括住房制度、產權制度、政府財政政策等，技術因素包括新建造技術、新建筑材料的應用等，資源環境因素包括土地資源、生態環境狀況等，國際因素包括國際間的資本流動、匯率等，市場內部因素則包括供給數量、彈性、成本等。如果結合到我國房地產市場的實際，則房價上升主要受：經濟持續高速增長、住房需求旺盛、土地資源約束且價格上升、資金可獲得性高且成本低、供不應求(雖然市場透明度不高可能導致誤判)下的投機炒作行為等。
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