二手鋪也要當(dāng)一手鋪來(lái)買(mǎi)
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時(shí)間：2006-12-25 0:44:38 來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)
作者：李樂(lè) 我來(lái)說(shuō)兩句 |
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價(jià)格不是第一位的考量因素
同樣的投資決策，盈虧的命運(yùn)卻迥然不同。一年前，全忠（化名）和賀祖鈞都還只是 “二手商鋪”的投資者，但一年之后，全忠急于將自己手中的商鋪再次轉(zhuǎn)手，而賀祖鈞卻在尋找新的可供購(gòu)買(mǎi)的“二手商鋪”。如今，兩者命運(yùn)已經(jīng)迥然不同。
隨著商鋪總體價(jià)格的不斷上漲，商鋪投資的門(mén)檻也越來(lái)越高。于是，一些出于各種原因，進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的商鋪，成為了相對(duì)廉價(jià)的投資機(jī)會(huì)。然而，廉價(jià)既意味著機(jī)會(huì)也意味著風(fēng)險(xiǎn)。從全忠和賀祖鈞截然相反的命運(yùn)，便可窺出其中規(guī)律一二。
撿便宜？
“還差八萬(wàn)元。” 全忠搜羅了自己手中所有可以動(dòng)用的現(xiàn)金，卻發(fā)現(xiàn)還有如此大的“首付缺口”。這一幕發(fā)生在一年前，那時(shí)，對(duì)于商鋪投資，他還只是個(gè)“新手”。全忠看中的是一個(gè)名叫“中關(guān)村E世界”的商業(yè)項(xiàng)目，地處北京中關(guān)村的核心位置。毋庸置疑，這里是日后賺錢(qián)的黃金寶地。
然而，現(xiàn)金的匱乏，令他不得不最終放棄。“真是湊不出那8萬(wàn)元。”他的口氣里帶著無(wú)盡的遺憾。
正是這8萬(wàn)元的現(xiàn)金缺口改變了他的投資命運(yùn)。彼時(shí)，一心篤定中關(guān)村商鋪良好投資回報(bào)的他，開(kāi)始通過(guò)各種渠道選擇其他價(jià)格相對(duì)低廉的商鋪，但并不順利。在他即將喪失信心時(shí)，某商業(yè)網(wǎng)站論壇的一個(gè)帖子又燃起了他的希望。
“是個(gè)二手的鋪位，價(jià)格只有中關(guān)村E世界的一半都不到，面積上也差不多，還是電子賣(mài)場(chǎng)。”他回憶說(shuō)。更讓他心動(dòng)的仍舊是位置，這個(gè)要轉(zhuǎn)賣(mài)的商鋪與自己先前看好的中關(guān)村E世界僅有不到1公里的距離，雖然規(guī)模上要小很多，但在當(dāng)時(shí)的全忠看來(lái)，便宜一半的價(jià)格，足以讓他深入了解一下這個(gè)鋪位。
隨即，他通過(guò)電話約見(jiàn)了這個(gè)鋪位的賣(mài)家，全忠擔(dān)心的事情，一件也沒(méi)有發(fā)生。在檢驗(yàn)過(guò)各種法律文件之后，他發(fā)現(xiàn)，這是一個(gè)產(chǎn)權(quán)清楚、無(wú)任何法律糾紛，而且是已經(jīng)正式營(yíng)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目。“當(dāng)時(shí)只是發(fā)現(xiàn)客流不太多，但上家說(shuō)，這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目和E世界一樣，是統(tǒng)一招商、運(yùn)營(yíng)的，等過(guò)了剛開(kāi)業(yè)這段時(shí)間，客流肯定會(huì)上升。” 全忠回憶說(shuō)。
彼時(shí)的他，并非沒(méi)有擔(dān)心，但是最終想到“差一半”的價(jià)格，他覺(jué)得還是值得冒上一次險(xiǎn)。于是，利用銀行的商業(yè)貸款，全忠買(mǎi)下了這個(gè)商鋪，但到手半年之后，客流非但沒(méi)有上漲，反而下降，商鋪的出租都成了問(wèn)題。而運(yùn)營(yíng)者在給付了三個(gè)月的“包租”費(fèi)用之后，由于整體的經(jīng)營(yíng)不善，包租的費(fèi)用也開(kāi)始拖延。就這樣，全忠在商鋪上“出師不力”。
“淘”商鋪
與記者見(jiàn)面時(shí)，比全忠幸運(yùn)得多的賀祖鈞剛剛陪女友逛街歸來(lái)。他的女友是一個(gè)“淘寶”的高手，總能在一些不起眼的小店里買(mǎi)到“物超所值”的商品。賀祖鈞笑談，自己能買(mǎi)到一個(gè)合適的“二手商鋪”，從自己的女友那學(xué)到了不少東西。當(dāng)然，無(wú)論是淘“商品”還是淘“商鋪”，都需要時(shí)間。
“他（全忠）總共用了半個(gè)月就決定了，我用了一個(gè)半月。” 賀祖鈞和全忠有一面之交，于是，他試圖把他取得成功的原因全部歸咎于自己花了更多的時(shí)間去考慮，但顯然，這不是問(wèn)題的全部。
與全忠相似的是，他最初也一樣看中了中關(guān)村E世界的商鋪，最終卻苦于現(xiàn)金不足而放棄購(gòu)買(mǎi)。不過(guò)，他與全忠最大的不同在于：面對(duì)價(jià)格可能會(huì)更便宜的二手商鋪時(shí)，他以最快的速度忘掉了他曾經(jīng)鐘情的中關(guān)村E世界，轉(zhuǎn)而以“一手商鋪”的標(biāo)準(zhǔn)去考量他所面對(duì)的幾個(gè)二手商鋪。
他告訴記者，自己在中關(guān)村考察的幾個(gè)二手商鋪中，“像挑選一手商鋪一樣，看重經(jīng)營(yíng)水平、客流量等標(biāo)準(zhǔn)。所以在好項(xiàng)目可能產(chǎn)生的投資回報(bào)效應(yīng)，在許多地方根本不可能復(fù)制，隔著一條街，客流就會(huì)不同，更何況其他方面的差距。”他說(shuō)。顯然，賀祖鈞顯得更為理性。
賀祖鈞沒(méi)有抱定“IT賣(mài)場(chǎng)”這一條“大腿”，在中關(guān)村范圍內(nèi)考察了幾個(gè)“不合要求”的二手商鋪之后，他開(kāi)始把目光投向了其他區(qū)域。“后來(lái)我發(fā)現(xiàn)，阜成門(mén)一帶的小商品批發(fā)市場(chǎng)，雖然沒(méi)有中關(guān)村的租金那么高，但總體回報(bào)還可以，而且氛圍已經(jīng)形成了，客流不成問(wèn)題，這樣的風(fēng)險(xiǎn)很小。”在這樣的思路下，他最終選擇了一個(gè)天意批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)并不算“太便宜”的商鋪。
一年過(guò)去，賀祖鈞的商鋪?zhàn)饨鸱�(wěn)定，雖然面積很小，但每月的租金還是可以達(dá)到1萬(wàn)元上下。有這樣穩(wěn)定的現(xiàn)金流的支持，賀祖鈞開(kāi)始考慮買(mǎi)進(jìn)新的商鋪。而一年前和他處在同一起跑線的全忠，正在籌劃把自己手中的這個(gè)商鋪低價(jià)出手，畢竟銀行貸款的壓力甚大。
生意經(jīng)
“對(duì)于二手商鋪是否很便宜，這個(gè)倒不必考慮太多。”有著親身體驗(yàn)的賀祖鈞始終提倡一種“買(mǎi)舊如新”的心態(tài)。因?yàn)槿绻粋�(gè)經(jīng)營(yíng)情況不錯(cuò)的商鋪，應(yīng)該是升值而不是貶值的。二手商鋪之所以有時(shí)會(huì)有價(jià)格的下降，無(wú)非出于兩種情況：一是原有經(jīng)營(yíng)者試圖轉(zhuǎn)行，發(fā)現(xiàn)了更好的投資機(jī)會(huì)，二是現(xiàn)有狀況經(jīng)營(yíng)不善，因此，買(mǎi)二手商鋪時(shí)，務(wù)必不能過(guò)分期待價(jià)格的便宜。
其次是法律糾紛——這是購(gòu)買(mǎi)二手商鋪?zhàn)畲蟮娘L(fēng)險(xiǎn)所在。因?yàn)閾碛歇?dú)立產(chǎn)權(quán)的商鋪，其所有權(quán)可以用作抵押向銀行借款，因此，弄清看中的二手商鋪是否產(chǎn)權(quán)干凈就十分重要。目前，記者掌握的消息表明，北京市建委正在籌劃建立商鋪網(wǎng)上交易系統(tǒng)，屆時(shí)，二手商鋪是否存在產(chǎn)權(quán)抵押或質(zhì)押的情況，便可實(shí)現(xiàn)方便查詢。
另外，賀祖鈞提醒其他投資者，在選購(gòu)大型集中商業(yè)中的二手商鋪時(shí)，要留意該鋪位的位置以及其所在的樓層是否有主題店鋪。如果樓層內(nèi)沒(méi)有主題店鋪就要看其樓層的營(yíng)業(yè)定位是否明確。這些都會(huì)關(guān)系到所選店鋪的人流狀況——而這與選擇新商鋪的標(biāo)準(zhǔn)幾乎沒(méi)有差異。
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