巴曙松：巴曙松：房地產(chǎn)業(yè)演繹資本為王
一邊是資金，一邊是土地，寫(xiě)盡了當(dāng)今中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的喜怒哀樂(lè)。
因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)的變遷，拿地越來(lái)越成為資本密集的游戲，房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)教科書(shū)在強(qiáng)調(diào)最為重要的前三位的要素時(shí)，往往已經(jīng)不再是位置、位置、位置，而是金融、金融、金融。
因?yàn)椴煌慕鹑诠ぞ哌\(yùn)用方式，因?yàn)椴煌倪\(yùn)作技巧，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的版圖正在重構(gòu)。我們既可以看到許多胸有成竹的房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)袖善舞，從容籌資，以雄厚的資金實(shí)力不斷拿地、不斷開(kāi)拓；同時(shí)也看到一些房地產(chǎn)企業(yè)在層出不窮的高速擴(kuò)張土地儲(chǔ)備后，資金鏈條斷裂而陷入危機(jī)。
能否熟練靈活運(yùn)用多種金融工具進(jìn)行融資，現(xiàn)實(shí)地成為投資者選擇優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的主要標(biāo)準(zhǔn)之一。從西方成熟國(guó)家的發(fā)展歷程來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)階段：第一階段以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，開(kāi)發(fā)商和投資商是一個(gè)主體，房地產(chǎn)的資金支持主要來(lái)自于銀行；第二階段是以房地產(chǎn)投資管理公司或房地產(chǎn)基金為核心的房地產(chǎn)投資為主，開(kāi)發(fā)商的分工開(kāi)始細(xì)化，既有投資商、開(kāi)發(fā)商，還有經(jīng)營(yíng)商、投資管理公司與基金等，房地產(chǎn)證券化現(xiàn)象比較普遍，資金量明顯放大；第三階段則是以房地產(chǎn)證券化為核心的階段，通過(guò)證券化，房地產(chǎn)成為了全民投資的產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致大量資金流向資本市場(chǎng)，再通過(guò)資本市場(chǎng)流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處在第一階段向第二階段過(guò)渡的時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)正在探尋更多的來(lái)自于銀行貸款以外的資金來(lái)源，以減少融資途徑單一、政策調(diào)控壁壘的制約。
自2001年開(kāi)始，隨著土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的實(shí)施，政府介入土地出讓環(huán)節(jié)，并通過(guò)公開(kāi)“招拍掛”的競(jìng)價(jià)方式，大幅透支土地未來(lái)升值收益，土地價(jià)格在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)始明顯上漲。
眼下房地產(chǎn)業(yè)沉寂了2年左右的高價(jià)拿地風(fēng)潮再次掀起。
高價(jià)拍地實(shí)際上是行業(yè)集中度提升的前奏，最終行業(yè)的整合更多是土地與資本的二重奏來(lái)完成的，其中融資能力、金融手段將起到行業(yè)整合的主導(dǎo)作用。高價(jià)拿地對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響將是具有資本優(yōu)勢(shì)的企業(yè)加快土地儲(chǔ)備增長(zhǎng)，房地產(chǎn)公司金融屬性越來(lái)越明顯，資金取代了土地成為制約地產(chǎn)發(fā)展的第一要素，在政策調(diào)控的壓力下，資金實(shí)力成為開(kāi)發(fā)商追逐土地的關(guān)鍵。
實(shí)際上，高價(jià)拿地的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)將很可能呈現(xiàn)比較明顯的馬太效應(yīng)。大型優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)入良性循環(huán)：融資渠道多元化———有能力高價(jià)拿地———土地儲(chǔ)備增加———企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展有保障，大企業(yè)得到更多的資源和發(fā)展空間。萬(wàn)科2006年剛剛?cè)谫Y40億元，2007年又計(jì)劃融資100多億元。保利地產(chǎn)及金地集團(tuán)也因現(xiàn)有土地儲(chǔ)備較多而受到市場(chǎng)的支持，再融資分別達(dá)到了70億元及40億元。
銀貸縮緊會(huì)使多元化融資的“資本”優(yōu)勢(shì)向大型企業(yè)集中，從而提高其行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，而那些苦于融資渠道的小企業(yè)很可能將被收購(gòu)或退出。另外，2007年將面臨著對(duì)期房銷(xiāo)售的限制，則房地產(chǎn)企業(yè)資金最大的來(lái)源之一預(yù)售款的擠壓，必將導(dǎo)致大量中小房地產(chǎn)商的資金鏈緊張，從而使得土地更集中在大型房地產(chǎn)公司或資金實(shí)力更強(qiáng)的公司手中。
在房地產(chǎn)這樣一個(gè)資金密集型行業(yè)中，與金融結(jié)合得越緊密，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力就越高。強(qiáng)者恒強(qiáng)，金融正在急劇提升房地產(chǎn)行業(yè)集中度。
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