要點提示
質(zhì)量將不再成為房屋糾紛熱點
以前房屋方面的糾紛主要集中在基于房屋購銷合同和房屋質(zhì)量問題上。可以預(yù)見，《物權(quán)法》實施以后，建筑物區(qū)分所有權(quán)概念將進一步深入人心。關(guān)軍判斷，業(yè)主或準(zhǔn)業(yè)主與開發(fā)商就建筑物區(qū)分所有權(quán)的對抗將加劇。
以往開發(fā)商對小區(qū)會館、車庫、綠化等問題一般采用補充合同的方式進行約定，購房者對此不夠敏感。“我們國家的業(yè)主還沒有這方面的觀念。”關(guān)軍指出，因此實踐中購房者對車庫歸屬、會所歸屬等問題的異議比較少。“隨著《物權(quán)法》的出臺，民眾物權(quán)意識被喚醒，此類問題將逐步增多。”她說。
“有恒產(chǎn)者有恒心”，《物權(quán)法》將喚醒和促進人們對財富的進取心，而其中對不動產(chǎn)案件中權(quán)利和保護將有可能在司法實踐中凸顯。另一方面，關(guān)軍認為，本次《物權(quán)法》對《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》等法律規(guī)定沒有太多突破，但對房改政策施行后百姓對房屋土地使用權(quán)70年限的擔(dān)心，將在《物權(quán)法》中得到很好的解決。
住宅期滿后續(xù)期等待實施細則
目前，有很多商業(yè)用地都改作住宅用地來賣。有的開發(fā)商對購房人宣傳的是住宅用地，結(jié)果購房簽約后購房人發(fā)現(xiàn)是商業(yè)用地。按照即將實施的新法律，商業(yè)用地在使用期滿時是不能自動續(xù)期的，這對公眾的影響很大。劉承韙博士表示，自動續(xù)期可能預(yù)示不用交土地使用費，照顧了老百姓的意見。
不過，費安玲教授對此發(fā)表不同意見稱，住宅用地70年到期之后續(xù)約的問題，《物權(quán)法》還沒有詳細的規(guī)定，如期滿之后是否交使用費并沒有規(guī)定。這需要一個配套法規(guī)來解釋，不是司法解釋能夠規(guī)定的。
10月1日前案件不適用新法
關(guān)軍告訴記者，基于法律不溯及既往的原則，對新法律實施前的案件往往是不需等到新法實施后按新的規(guī)定來審理的。
至于那些發(fā)生在新法正式實施后的案件，不論起訴時間是否在新法律實施前還是施行以后都應(yīng)適用行為發(fā)生時的法律，因為法律的適用一般以行為發(fā)生時有效施行的法律規(guī)定為準(zhǔn)，當(dāng)時法律沒有規(guī)定的可能會參照新法規(guī)定。
明確物權(quán)有利社會和諧
以往人們對私有概念陌生和淡薄，對私有財產(chǎn)歸屬缺乏安全感。喪失對私有財產(chǎn)追求和創(chuàng)造財富的興趣，處于既“仇富”又厭惡“大鍋飯”的矛盾狀態(tài)。“這對整個社會的發(fā)展和社會主義市場經(jīng)濟體系的建立、和諧社會的創(chuàng)建都是不利的。”關(guān)軍認為。
此前，我們忌諱提及私有和私有財產(chǎn)的概念。而《物權(quán)法》保護的是權(quán)利人的合法權(quán)利，不論權(quán)利人身份的高低貴賤，國有還是私有，也就是說《物權(quán)法》加強了對“國有財產(chǎn)”和“私有財產(chǎn)”的全面保護，《物權(quán)法》的意義和重要性隨著其實施將逐步彰顯。
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