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建設(shè)部官員陳淮：美國人“得病”，我們未必“吃藥”
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮表示，中國城鎮(zhèn)化的路還很長，雖然地產(chǎn)業(yè)發(fā)展會有起伏，但并不會因為美國有“次貸危機”，中國的房地產(chǎn)就會來了冬天。
“實際上，我也不認(rèn)為中國的房地產(chǎn)面對的是一個低谷，不管是美國的次貸，還是今年的奧運會，中國的城鎮(zhèn)化進程是一個需要二十到三十年才能完成的長期發(fā)展戰(zhàn)略過程。借出次級債的不是中國的銀行，向銀行借錢的也不是中國的老百姓。所以，美國人得病并不一定意味著中國的房地產(chǎn)業(yè)就得吃什么樣的藥。”
高利貸成開發(fā)商救命稻草
徽湖
自從樓市實施第二套新政以來，買賣雙方就陷入了曠日持久的觀望，長達(dá)半年的觀望對開發(fā)商最直接的影響就是資金鏈的緊張。讓開發(fā)商更加寢食難安的是，在今年3月，央行實行今年以來的第二次提高存款準(zhǔn)備金率，達(dá)到驚人的15.5%，再創(chuàng)歷史新高。同時在3月，恒大地產(chǎn)宣布中止上市計劃，這標(biāo)志著在銀行貸款難以獲得的背景下，地產(chǎn)企業(yè)在IPO融資上也進入了死胡同。
雖然在過去的兩年中，中國房價在全國范圍內(nèi)出現(xiàn)了大范圍的普漲。在全國房價“發(fā)燒”之時，眾多企業(yè)的決策人士也被高燒的房價沖昏了頭腦，在過去的2007年，大多開發(fā)商獲取的利潤都被用來買地、囤地。
在2007年，企業(yè)擁有土地就意味著在資本市場上可以如魚得水，可以輕松融得百億資金，同時隨便開發(fā)一個項目，就賺個缽滿盆滿易如反掌。如今時過境遷，銀行貸款難度加大、資本市場風(fēng)光不再，而由于購房者的集體觀望，想賣出一套房子很難。尤其是去年的“地王”獲得者們，如今巨額的地價應(yīng)付款就像一座大山壓著他們。
當(dāng)銀行的大門不再向開發(fā)商門敞開；資本市場的IPO融資大門關(guān)閉；開發(fā)商依靠銷售回款滾動開發(fā)的夢想落空。如果2007年是企業(yè)拿地擴張年的話，那么2008年中國房地產(chǎn)企業(yè)就是現(xiàn)金決定存亡的一年，那么開發(fā)商如何能度過企業(yè)現(xiàn)金困境呢？
他們只能將眼光投入到民間借貸上。在2008年，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條中最忙的、生意最好的并不是開發(fā)商，更不是銀行或相關(guān)建筑材料商，而是新興行業(yè)“房地產(chǎn)開發(fā)借貸中介商”。這些借貸中介商在開發(fā)企業(yè)和放高利貸者之間搭起了一座橋梁。在北京，兩年期的開發(fā)項目，如果找民間高利貸，其貸款年率都在25%以上，也就是說，如果開發(fā)商借2個億的高利貸，兩年之后連本帶息需要償還3個億。
“由于開發(fā)商的資金缺口太大，在信貸緊縮的時間里，大家找錢都快找瘋了”，一位借貸中介公司的老總?cè)缡钦f，“大家都不怕利率高，怕就怕借不到錢，一旦錢到不了位，企業(yè)面臨就是死亡”。
開發(fā)商尋求高利貸無疑是無奈之舉，但是常言道“撐死膽大的、餓死膽小的”，開發(fā)商之所以有膽量借高利貸，是因為房產(chǎn)開發(fā)利潤之厚，遠(yuǎn)超過高利貸這點“利率”。試想一下，如果開發(fā)利潤都像開發(fā)商自己說的，只有微薄的百分之十幾，那么面對高達(dá)20%、30%的高利貸利息，他們還敢借嗎？
現(xiàn)在來看，開發(fā)商借高利貸無疑只有兩種結(jié)果：一是開發(fā)企業(yè)依靠民間借貸渡過難關(guān)，高借貸成本最終轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，房價繼續(xù)暴漲才是開發(fā)商真正能夠得以自救的根本；另一種結(jié)果就是開發(fā)商聰明反被聰明誤，最終落得一個企破人亡，當(dāng)然這種結(jié)果的前提是房價穩(wěn)定甚至回落，購房者堅持不懈的繼續(xù)觀望。開發(fā)商究竟是哭是笑，讓我們拭目以待。
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