編者按
房地產(chǎn)的“熱錢”、“快錢”效應，正在中國的各個階層產(chǎn)生作用。很多投資者發(fā)現(xiàn)，買房子，賣房子，輕輕松松幾年下來，就能賺到從前要用十幾年才能積累的財富。房地產(chǎn)的“快錢效應”，不斷地暗示著人們，這是一個很快就能賺到大錢的行業(yè)，勝過任何其他傳統(tǒng)行業(yè)。
然而，事實真的如此嗎？即使在利率不斷上調(diào)，首付比例很可能提高的今天？我們拮取了一些有代表性的房地產(chǎn)淘金故事，了解他們的經(jīng)歷，我們或許可以對未來看得更清晰。
樓市就像一瓶啤酒，有多少泡沫，就有多少悲喜。從事了多年的房產(chǎn)中介的張先生仿佛只為品嘗樓市啤酒的鮮美而來。在三年多的時間，利用自己做房產(chǎn)中介的身份，他成功地通過一系列的騰挪手法，將自己的資產(chǎn)增加了100萬元。“合規(guī)？不合規(guī)？沒有界定吧，我一直是在政策的邊緣線內(nèi)行走，你可以說我是惡意炒房，但不能說我是違規(guī)或違法。況且像我這樣做的人多了。”
在過去數(shù)年的樓市漲價潮中。經(jīng)張先生之手賣出的房子大約已有40余套。現(xiàn)在已經(jīng)從中介行當抽身而出的他已經(jīng)成功“洗底”，做起專業(yè)的投資者。
炒房捷徑
“我們這一行把炒房叫做接房。把房子接到手再轉(zhuǎn)手賣出去。在樓市大熱的情況下，里面有太多的空間可以操作。”對于很多前來掛牌出售二手房的人來說，很多并沒有太多的買賣房屋經(jīng)驗。只是將房子售賣的委托權(quán)交與房屋中介機構(gòu)。
“從2004年開始，成都的房價就一路開始上漲。當然會有很多投資者從中賺了大筆的錢。房產(chǎn)中介只不過是其中之一，只是一般人會比較多想到什么溫州炒房團這樣的，很少會想到房屋中介也參與到其中。”張先生毫不介意地說。
早在2000年左右張先生就開了一家小的房產(chǎn)中介機構(gòu)，但幾年下來生意不溫不火。但從2004年開始，成都的地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)持續(xù)火爆的局面，二手房市場的價格也開始日日攀升。張先生發(fā)現(xiàn)自己發(fā)財?shù)臋C會到了。
“中介在接房時會以各種理由壓低總房款——沒有一款是完美無缺的，不是嗎？這樣就為后面的炒房留出了足夠的利潤空間。”張先生表示，在隨后的幾年中，他都是以這樣的方式來操作。當售房者將房子在該中介處登記后，中介可能不會對外公布這套房源。而是在隨后與賣家簽訂了一個你經(jīng)過公證的委托書。“買家只要簽訂委托書，委托中介代理賣房，就可拿到賣房款。這部分賣房款是由我們來墊出的。”張先生表示，大多數(shù)的賣家在看到可以拿到房款的情況下，都會愿意寫這樣一個委托書。正是憑借這一個委托書，張先生這樣的房產(chǎn)中介就可以將加了價的房子堂堂正正的賣給下家了。“這一招在樓市興旺的背景下很適合，尤其樓市泡沫最盛的時候，成都的二手住宅有將近4成左右的是被投資者買去的。我只不過是其中鏈條上端的一環(huán)。”
二手房在進入中介之手后，張先生會利用自己的渠道迅速尋找到買家。“短的時候只需要幾天，長不過一個多月，房子就能出手。”
在其間，張先生還會從增值的角度考慮，對房子進行一番美容加工。“比如舊的房子，我一般要重新裝修一下。但需要的成本也不是很大。一般來說，我花在一套清水房的裝修成本一般不超過100元/平方米。”他介紹，這種裝修主要是對門窗、墻面進行，但改頭換面之后就比以前的賣相好很多。“一般經(jīng)過裝修后的房子，會有10%~20%的利潤。其后的買房人在看到這樣裝修一新的房子后，也會覺得買得劃算。”
就是通過這樣的方式，張先生從開始操作一套房開始，到最后可以同時操作三套房。“并不是所有來掛牌出售的房子我都會這樣做。一是自己資金有限，二是我也要選擇那種升值潛力最大、而接房成本較低的房子。專門做這一行，總能有機會找到這樣的房子的。其他的房子，就按常規(guī)進行，賺取中介費就行了。”
正是通過委托公證后加價售房這一方式，張先生在三年多的時間里賣出了40多套二手房。“最多的時候，我的一套房可以賺接近40%的利潤。時間前后不超過兩個月。”正是通過這樣的方式，迅速賺得了將近百萬元的炒房利潤。然后成功在這一次“洗底”中撤退。
轉(zhuǎn)戰(zhàn)寫字樓
在2005年“國八條”出臺，房地產(chǎn)調(diào)控日趨嚴厲。雖然市場一度冷清，但張先生仍未退出。后來果然在經(jīng)過幾個月的市場盤整后，成都樓市又繼續(xù)一路上揚。張先生在這一行的生意一直做到今年年初左右才收手。“一方面錢也掙得不多不少了，自己的公司規(guī)模也還是那么大，但事情不少，不想再那么終日奔忙。第二也是因為成都的商品房住宅價格已經(jīng)很高了，投資炒房的空間越來越小，以前那種操作模式的成本也越來越高。我現(xiàn)在是目標轉(zhuǎn)移到寫字樓，這里面有很多機會。就把房屋中介公司關(guān)了，做專門的寫字樓投資者。”
在張看來，從目前的價格、前景來看，成都的寫字樓更適合投資，“長短兩相宜。”
他表示，從短線投資角度來看，當前住宅投資已經(jīng)不像兩年前那樣，僅憑一張排號單、購房合同就可以流通交易。產(chǎn)權(quán)沒有辦理下來購房合同就不能更名，營業(yè)稅、所得稅等交易成本持續(xù)增加，作為中短期投資的住宅物業(yè)，流動性越來越不理想。“持有期越來越長，持有成本越來越高。而相對來說，寫字樓能夠持續(xù)提供投資回報、投資方式靈活也相對靈活很多。”
對寫字樓的關(guān)注，張先生其實從一年前就已經(jīng)開始著手嘗試了。但操作手法與房產(chǎn)中介的手法已經(jīng)完全不同，基本就是按職業(yè)投資者的手法進行。去年他在成都的繁華地段九眼橋一帶購買了一套辦公用房。當時的銷售價在5700元/平方米左右。但一年后這里的市價已經(jīng)在8000元上下。在今年5月，他以7800元/平方米的價格出手，狠賺了一筆。
雖然寫字樓的價格也在上漲，但比較起住宅其成本和升值空間還是很巨大。而經(jīng)濟發(fā)展迅速的成都在吸引大量商業(yè)機構(gòu)進入的情況下，投資寫字樓成為其相當看好的領域。“成都城南的住宅普遍都在7000元/平方米以上了，個別住宅價格更是上萬元。而硬件配置較高的寫字樓每平方米售價還不到8000元，相同的價格我當然愿意投資寫字樓。”
目前張先生在寫字樓的投資上，除有直接買進賣出這樣的嘗試外。他還在成都另兩處高檔寫字樓進行了投資。兩套房都已經(jīng)買下，但是租還是賣現(xiàn)在還沒有定。“我算過，從長線投資來看，如果每年能保證8%以上的靜態(tài)年投資回報，那10年到15年時間能夠收回全部投資成本。從長線投資看，算是比較穩(wěn)健的。目前，成都寫字樓以中檔為主，好品質(zhì)的高端寫字樓缺乏，但市場的需求在很長的時間內(nèi)又會持續(xù)存在。因此，從租金增長的角度來說，做長線也是適宜的。”但他比較擔心是國家近來的宏觀調(diào)控，人民幣存貸款基準利率不斷上調(diào)所帶來的壓力。“目前國家已經(jīng)進入持續(xù)的加息軌道，頻率在不斷加快。從今年3月以來，基本上是兩個月一加息。對于以按揭方式來投資的人而言，就存在貸款利息不斷增加的問題。”
“其實長短線投資從目前的成都寫字樓市場看，都是有操作前景的。但就我個人而言，可能會進行一些長短線投資組合，盡量規(guī)避政策調(diào)控風險，保證投資收益和成本之間的一個動態(tài)平衡。”張先生表示。
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