置業(yè)理財：賣住宅投資商鋪 賣哪套有講究
李小姐在廣州從事物流行業(yè)多年，年收入16萬元左右，現(xiàn)在存款約12萬元，無其他風(fēng)險投資。具備理財意識的她已擁有三套物業(yè)，一套位于珠江新城，80平方米63萬元，房產(chǎn)證出證時間在5年內(nèi)；另外兩套房均在海珠區(qū)，是以一次性付款方式投資的一房單位，出房產(chǎn)證已夠五年。海珠區(qū)這兩套房現(xiàn)出租，購入價25萬元、50平方米的一套單位，月租1000元/月，另外一套購入價20萬元、40平方米的單位，現(xiàn)租800元/月。
李小姐想將其中兩套物業(yè)賣掉進(jìn)行新的投資——購買商鋪，但心里沒什么把握，她想知道應(yīng)怎樣處理這幾套物業(yè)以及怎樣的理財計劃才適合她。
理財專家：廣州融成理財按揭部總監(jiān) 方創(chuàng)波
融成理財認(rèn)為，首先應(yīng)計算出租兩套房的年回報率：
目前兩套出租房的年回報率：[（1000元/月+800元/月）×12月÷（250000元+200000元）]×100%=4.8%
理財專家認(rèn)為，這兩套房4.8%的回報率相對較低。考慮到商鋪出租租金較高，而且未來升值空間較大。李小姐考慮投資商鋪的想法是可取的，可將其中兩套物業(yè)出售，湊足首期款，以按揭貸款方式購買商鋪，再出租，以租養(yǎng)供。
第二步，在三套房中選擇要出售的物業(yè)。
珠江新城物業(yè)出房產(chǎn)證未滿五年，如果此房出售的話，須交營業(yè)稅及個人所得稅合計630000元×6.5%=40950元。出售成本高，利潤空間縮減，不劃算，再加上珠江新城的樓價仍有上漲的預(yù)期，因此建議繼續(xù)持有。
而海珠區(qū)的兩套房，出房產(chǎn)證已滿五年，交易時需交納的稅費(fèi)較少，加上出租的回報率不高，因而可考慮將海珠區(qū)兩套房出售。
第三步，計算商鋪的年回報率
將海珠區(qū)兩套房出售，初步估算可得收入250000元+200000元=450000元，加上現(xiàn)有存款120000元，合計570000元。
李小姐可考慮購買900000元左右的小區(qū)鋪，面積45平方米，以500000元作首期款，貸款400000元，貸款期限10年，每月供款40×116.68(每萬元每月供款額)=4667.2元。
將該商鋪出租，預(yù)計可得租金收入每月6000元，可以實現(xiàn)以租養(yǎng)供。目前此類小區(qū)鋪在海珠區(qū)或白云區(qū)的新建小區(qū)都可以找到。
預(yù)計年回報率6000元/月×12月÷900000元×100%=8%。
理財專家提醒：
李小姐購買商鋪后，鑒于固定資產(chǎn)投資比例偏大，如果再有大額銀行存款，建議購買定期國債或基金。
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